Le recours à la cosignature parentale pour faciliter l’achat d’une première maison

La hausse des coûts du logement amène une proportion de plus en plus grande d’acheteurs d’une première habitation à solliciter le soutien financier de leurs parents. En particulier, le nombre de prêts hypothécaires cosignés par des parents et leurs enfants majeurs a nettement augmenté au Canada. Cette pratique permet d’acquérir une propriété de plus grande valeur, mais elle peut aussi rendre les deux parties vulnérables aux difficultés financières.

Au cours des 20 dernières années, le prix des maisons a augmenté plus vite que les revenus, tandis que les règles d’admissibilité au financement hypothécaire se sont resserrées. Ensemble, ces facteurs ont limité la capacité de certains premiers acheteurs à obtenir un prêt hypothécaire et, par conséquent, à accéder à la propriété.

Dans ce contexte, beaucoup ont sollicité l’aide de leurs parents.

Pour être admissible à un prêt hypothécaire, une personne doit remplir deux conditions principales :

• verser une mise de fonds minimale
• démontrer qu’elle dispose de revenus suffisants pour couvrir ses engagements de crédit mensuels et ses frais de logement

Les parents peuvent aider leur enfant à remplir ces conditions : par un don en argent pour la mise de fonds, et par la cosignature du prêt hypothécaire pour les revenus. Dans ce dernier cas, leurs revenus s’ajoutent à ceux de l’enfant, ce qui accroît la confiance du prêteur quant au remboursement de la dette. La cosignature facilite non seulement l’accès des premiers acheteurs au financement hypothécaire, mais elle peut aussi leur permettre d’obtenir des prêts plus importants et d’acheter des propriétés plus chères qu’ils n’auraient pu s’offrir autrement.

Une analyse menée avec des collègues montre qu’au Canada, le nombre de prêts hypothécaires cosignés par des parents a fortement augmenté depuis 2004. Les acheteurs s’offrent ainsi des habitations de plus grande valeur. Cela dit, le recours à cette pratique peut accroître la vulnérabilité financière des ménages et, en conséquence, poser un risque pour la stabilité financière.

La part des prêts hypothécaires cosignés par des parents s’est accrue

Pour notre analyse, mes collègues et moi utilisons des données anonymisées sur le crédit de TransUnion, qui ne comprennent aucun renseignement permettant d’identifier une personne en particulier. Nous nous appuyons aussi sur un ensemble de données liant ces informations de TransUnion à des données – elles aussi anonymisées – tirées de contrats hypothécaires et compilées par le Bureau du surintendant des institutions financières.

Notre analyse porte sur les prêts hypothécaires accordés à des acheteurs d’une première habitation âgés de moins de 50 ans. Pour les prêts comportant plusieurs emprunteurs, nous considérons qu’ils sont cosignés par un parent si l’écart d’âge entre l’emprunteur le plus âgé et le plus jeune dépasse 18 ans, ce qui constitue une hypothèse raisonnable dans ce contexte.

À partir de ces paramètres, nous constatons que, parmi tous les prêts consentis à des premiers acheteurs au Canada, la part de ceux qui ont été cosignés par un parent est passée de 4 % en 2004 à environ 11 % en 2025 (graphique 1). Cette pratique est particulièrement répandue dans les marchés du logement les plus grands et les plus chers du pays, notamment à Toronto et à Vancouver, où les pressions sur l’abordabilité sont les plus marquées. Nous observons aussi que le recours à la cosignature est plus fréquent chez les premiers acheteurs qui sont plus jeunes et qui ont une cote de crédit et des revenus plus bas.

La cosignature parentale accroît le pouvoir d’achat des premiers acheteurs

La cosignature des parents peut changer considérablement les conditions d’accès à la propriété de leurs enfants. Pour en quantifier l’effet, nous partons d’une question simple : le prêteur aurait‑il accordé le prêt sans cosignature?

Selon notre analyse, 74 % des enfants n’auraient pas été admissibles à leur prêt hypothécaire actuel.

Cela soulève une autre question : sans le soutien financier de leurs parents, qu’auraient pu se permettre ces acheteurs? D’après les données du quatrième trimestre de 2022, ils auraient pu s’acheter une habitation de 458 000 $ (graphique 2), en moyenne. La participation des parents à titre de cosignataires a porté le prix d’achat maximum possible à 787 000 $. Autrement dit, l’aide parentale a accru le pouvoir d’achat d’environ 72 %.

La plupart des enfants ayant eu recours à la cosignature parentale ont mis à profit ce levier en achetant des propriétés autrement hors de leur portée. Ainsi, au quatrième trimestre de 2022, le prix moyen d’une habitation pour ces acheteurs atteignait 709 000 $ – soit environ 55 % ou 250 000 $ de plus que ce qu’ils auraient pu se permettre sans le soutien financier de leurs parents.

À titre de comparaison, pour la même période, le prix d’achat moyen d’une habitation acquise par les premiers acheteurs sans parent cosignataire s’établissait à 628 000 $. Cela laisse entendre que bon nombre des premiers acheteurs qui ont contracté un prêt hypothécaire avec un parent cosignataire n’auraient vraisemblablement pas eu les moyens d’acheter l’habitation souhaitée sans aide.

La cosignature parentale peut aussi accentuer la vulnérabilité financière

Si la cosignature parentale peut faciliter l’achat d’une habitation, elle peut aussi exposer les emprunteurs à des difficultés financières. En effet, comme expliqué précédemment, cette pratique permet à de nombreux enfants majeurs de contracter des prêts hypothécaires plus importants que ce que permettrait leur capacité d’emprunt individuelle. La santé financière des premiers acheteurs et de leurs parents est donc déterminante, la cosignature pouvant fragiliser les deux parties si la situation de l’une ou de l’autre se détériore de façon marquée.

Le degré de vulnérabilité des cosignataires dépend de ce qu’ils font de la capacité d’emprunt supplémentaire que permet la cosignature parentale. Par exemple, le graphique 2 montre que les acheteurs ont mobilisé un peu plus des trois quarts de ce levier, soit un taux d’utilisation de 76 %.

Le taux d’utilisation peut aider à déterminer si certains emprunteurs risquent d’avoir du mal à respecter leurs engagements de crédit plus tard. Pour approfondir la question, mes collègues et moi regroupons les emprunteurs selon leur taux d’utilisation et comparons la situation de crédit d’un groupe à l’autre. Nous observons que le groupe ayant le taux d’utilisation le plus élevé tend à enregistrer, en moyenne, la plus importante hausse de taux de défaillance sur des produits de crédit, comme les cartes ou marges de crédit (graphique 3). En d’autres termes, plus on s’endette pour acheter une habitation de plus grande valeur, plus le risque de tensions financières par la suite semble élevé.

Notre analyse se concentre sur la variation des taux de défaillance des acheteurs avant et après l’obtention d’un prêt hypothécaire cosigné. Nous neutralisons ainsi l’effet de caractéristiques qui rendent d’emblée les emprunteurs plus susceptibles de subir des pressions financières (comme un revenu plus faible, une cote de crédit plus basse ou d’autres facteurs de risque non observés).

Les risques associés à la cosignature ne touchent pas que les premiers acheteurs. Environ le tiers des parents qui cosignent un prêt hypothécaire en ont déjà un à leur nom. En cosignant celui de leur enfant, ils s’exposent davantage aux marchés du logement et du crédit hypothécaire, et peuvent subir des pressions financières si leur enfant peine à s’acquitter de ses paiements. En effet, la loi oblige les parents cosignataires à effectuer les versements hypothécaires en cas de défaut de paiement de leur enfant.

Le recours accru à la cosignature parentale pourrait avoir des répercussions sur la stabilité financière

Dans bien des familles, la décision de recourir à la cosignature n’est pas prise à la légère. C’est une réponse pragmatique à la hausse des prix dans certains marchés du logement et à la difficulté d’obtenir un prêt hypothécaire. Dans ce contexte, le soutien parental peut jouer un rôle déterminant dans l’achat d’une première habitation.

En revanche, le recours croissant à la cosignature pourrait être une source de vulnérabilité émergente pour le système financier. Il convient de suivre de près cette dynamique puisque les prêts hypothécaires constituent à la fois le principal passif des ménages et le principal actif des banques.

En savoir plus