Marché des condos de Toronto : les facteurs derrière le ralentissement

La forte croissance de la population, les bas taux d’intérêt et la demande soutenue des investisseurs ont donné un essor au marché des condos de Toronto ces 10 dernières années. Mais les temps ont changé. Vu l’essoufflement de la croissance démographique et la hausse des taux d’intérêt, les condos de la Ville Reine n’offrent plus de rendement substantiel aux investisseurs à court terme, ce qui ébranle le modèle d’affaires des constructeurs d’immeubles en copropriété.

Le paysage urbain de Toronto a radicalement changé en 10 ans, le nombre de tours de condos ayant atteint de nouveaux sommets. Ce boom a apporté des logements dont le marché avait grandement besoin, et les condos représentent plus de la moitié des nouvelles unités d’habitation construites dans la métropole ontarienne au cours de cette période.

Mais la construction a connu un net ralentissement en 2024 et 2025, si bien que le nombre de mises en chantier de condos (c’est-à-dire les condos dont on amorce la construction) a fortement diminué (graphique 1). En 2025, les mises en chantier de condos ont atteint des creux inégalés depuis les années 1990. L’un des principaux facteurs de ce déclin est la chute du nombre de préventes (soit les unités vendues avant d’être construites). Après avoir été un moteur d’expansion, les préventes sont ainsi devenues un frein à la croissance.

Les condos en prévente ne sont plus un investissement profitable

Les préventes ont toujours été une importante source de financement pour les constructeurs, car elles génèrent des entrées de fonds en amont des travaux. De plus, avant de financer la construction d’un nouvel immeuble en copropriété, les banques exigent normalement que plus de 70 % des unités soient déjà vendues.

Pour les investisseurs immobiliers, les préventes étaient l’occasion de faire une bonne affaire en achetant une unité susceptible de prendre de la valeur pendant la période de construction de trois à cinq ans. Ils pouvaient ensuite la revendre à profit avant ou juste après la fin du chantier, ou encore la louer aux loyers du marché relativement élevés.

Et pendant un certain temps, cette stratégie d’investissement a fonctionné. Entre 2015 et 2022, les investisseurs du marché des condos ont profité de bas taux d’intérêt et de fortes hausses de prix – plus de 40 % en moyenne – entre le moment de la prévente et la fin des travaux (graphique 2).

Autre facteur avantageux pour les investisseurs : ils n’avaient qu’à verser un dépôt correspondant à 20 % du prix d’achat pour se procurer l’unité en prévente, ce qui leur offrait un potentiel de rendement élevé en pourcentage des fonds investis au départ. C’était particulièrement vrai pour les investisseurs à court terme. Dans bien des cas, ils n’avaient jamais à financer l’intégralité du prix d’achat, car ils parvenaient à revendre leur condo avant la fin des travaux.

Voici un exemple simple qui illustre comment ce type d’investissement pouvait générer un rendement élevé.

Prenons le cas d’un investisseur qui aurait acheté en 2016 un condo en prévente d’une valeur de 1 million de dollars, moyennant un dépôt de 200 000 $. Juste avant la fin des travaux, trois ans plus tard, la valeur de son unité aurait bondi de 40 % pour atteindre 1,4 million de dollars. Il aurait alors pu la revendre à ce nouveau prix et réaliser un profit de 400 000 $, soit le double de son investissement initial, ce qui est beaucoup plus élevé que le rendement moyen des véhicules d’investissement traditionnels comme les actions ou les obligations.

Mais cette stratégie aurait pu au contraire engendrer d’importantes pertes en pourcentage. Si notre investisseur avait plutôt effectué un dépôt de 200 000 $ pour l’achat d’une unité en prévente de 1 million de dollars en 2022, la valeur marchande de son unité s’établirait à environ 700 000 $ après trois ans. Malgré cette dépréciation, légalement, il devrait tout de même une somme de 1 million de dollars au constructeur en vertu du contrat initial. S’il décidait de vendre son unité à ce moment, il perdrait environ 300 000 $, soit plus que son dépôt.

Ce revirement de situation est notamment attribuable aux changements démographiques et à l’évolution des taux d’intérêt.

Durant la pandémie de COVID‑19, la forte croissance démographique et les bas taux d’intérêt ont propulsé la demande et les prix de revente à des sommets historiques. Cette hausse rapide de la demande a par ailleurs entraîné une pression à la hausse sur les loyers, ce qui a rendu l’achat d’un condo à des fins de location plus intéressant d’un point de vue financier.

Toutefois, au cours des dernières années, les taux d’intérêt ont monté et la croissance de la population a nettement ralenti, tandis que l’offre de condos s’est accrue en raison d’une forte augmentation de la construction en 2021 et 2022. Les prix ont donc diminué, et de nombreux condos neufs valent désormais moins que leur prix d’achat en prévente, ce qui rend ce segment de marché moins attrayant pour les investisseurs que lors de la décennie précédente.

Cette combinaison de facteurs a entraîné une baisse considérable des achats en prévente (graphique 3), ce qui pousse les constructeurs à mettre leurs nouveaux projets sur la glace.

La précédente flambée des investissements a contribué à créer une offre excédentaire de petits condos

Pendant des années, les constructeurs ont tenté de stimuler les préventes en baissant les prix pour attirer les investisseurs. Pour ce faire, ils ont construit beaucoup de petits condos.

Cette façon de faire tenait la route à une période où Toronto – qui attire habituellement environ 30 % des nouveaux arrivants au Canada – connaissait d’importantes vagues d’immigration, en 2022 et 2023. Le nombre élevé de nouveaux résidents non permanents, notamment d’étudiants étrangers, a créé une demande pour ces petits condos destinés à loger une ou deux personnes.

Mais la demande de ce type d’unités a considérablement chuté dans la dernière année, le nombre net de nouveaux arrivants au Canada étant passé de 1,4 million en 2023 à moins de 300 000 entre le quatrième trimestre de 2024 et le troisième trimestre de 2025. L’affaiblissement du marché du travail a sans doute aussi contribué à la baisse. Ces conditions ont créé un important décalage entre l’offre et la demande : il y a trop de petites unités et pas assez de grandes unités prisées des acheteurs sur le marché. Plus précisément, on estime que les microcondos (unités de trois pièces ou moins) représentent 60 % des nouveaux logements en copropriété qui arrivent sur le marché. Or, seulement 30 % des nouveaux ménages ont un profil généralement compatible avec celui des acheteurs de microcondos. Cet écart fait baisser les prix et les loyers des petites unités.

Les constructeurs de Toronto ont du mal à vendre leurs unités existantes et prévues en raison de l’exode des investisseurs à court terme et du décalage entre l’offre et la demande. Le ralentissement du marché des condos n’est toutefois pas le seul défi auquel est confronté le plus grand marché du logement au pays, qui est déjà aux prises avec des problèmes persistants d’abordabilité.

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