Impact des renouvellements hypothécaires sur les versements : une analyse actualisée

Introduction

Environ 60 % de l’ensemble des prêts hypothécaires en cours de remboursement au Canada devraient être renouvelés en 2025 ou 2026. Nous présentons une évaluation actualisée de l’impact attendu sur les versements hypothécaires des ménages concernés. Pour ce faire, nous avons recours à un ensemble de données amélioré sur l’encours des prêts garantis par des biens immobiliers.

Nous émettons deux hypothèses dans le cadre de notre évaluation :

• Les taux d’intérêt évoluent conformément aux attentes des marchés financiers.
• Lors du renouvellement, tous les emprunteurs choisissent le même type de prêt qu’ils avaient, assorti du même terme.

Selon ces hypothèses, nos constatations sont les suivantes :

• Environ 60 % des emprunteurs hypothécaires qui renouvelleront leur prêt en 2025 ou 2026 devraient voir leurs versements augmenter. La plupart d’entre eux détiennent un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans.
• Comparativement à décembre 2024, le versement hypothécaire mensuel moyen pourrait augmenter de 10 % pour les emprunteurs qui renouvelleront leur prêt en 2025, et de 6 % pour ceux qui le feront en 2026.
• Toutefois, ces données globales masquent de grandes différences à la fois entre les emprunteurs et entre les types de produits hypothécaires. Par exemple, lors des renouvellements de 2025-2026, les versements des emprunteurs ayant opté pour un taux fixe de cinq ans pourraient augmenter d’environ 15 à 20 % en moyenne par rapport à décembre 2024. En revanche, ceux des emprunteurs ayant choisi un taux variable et des versements variables pourraient profiter d’une baisse moyenne d’approximativement 5 à 7 %.

Ensemble de données

Le Bureau du surintendant des institutions financières, l’organisme de réglementation du secteur bancaire canadien, collecte des données mensuelles sur l’encours des prêts hypothécaires à l’actif des institutions financières sous réglementation fédérale. Par le passé, le personnel de la Banque a utilisé une version antérieure de cet ensemble de données pour simuler l’évolution des versements hypothécaires.

Les données de la version antérieure ne portaient que sur les octrois et les renouvellements1. La version améliorée donne un aperçu de tous les prêts hypothécaires résidentiels en cours chaque mois. Depuis mai 2023, la version améliorée comprend les plus récentes révisions ainsi que de nouveaux champs et de nouvelles données2.

La version améliorée permet également d’obtenir une représentation plus actuelle de l’encours des prêts hypothécaires au début de la période de simulation. En effet, ce nouvel ensemble fournit les soldes hypothécaires à jour en tenant compte des remboursements anticipés depuis la souscription ou le dernier renouvellement des prêts.

Méthode

Pour évaluer les changements dans les versements hypothécaires, nous utilisons la méthode de teNyenhuis et Su (2023), qui postulent que les détenteurs de prêts hypothécaires ne changent pas de produit lors du renouvellement. En d’autres termes, un emprunteur ayant contracté un prêt hypothécaire à taux variable reprendra un prêt hypothécaire à taux variable assorti du même terme et de la même période d’amortissement résiduelle.

Nous établissons la trajectoire des taux d’intérêt en combinant les données de taux hypothécaires historiques et les attentes des marchés financiers à l’égard du taux directeur et des taux des obligations d’État (graphique 1). Nous faisons l’hypothèse que, pour chaque prêt, l’écart entre le taux hypothécaire et le rendement de ces obligations reste constant au fil du temps3.

Nous considérons que, sur la période de simulation, les emprunteurs ne font que des versements obligatoires. Autrement dit, ils ne versent pas de montants supplémentaires et n’augmentent pas le montant de leurs versements réguliers pour rembourser leur prêt plus rapidement que prévu. Cependant, s’ils ont accéléré leur calendrier de versements depuis la souscription ou le dernier renouvellement du prêt, ce calendrier est utilisé dès le début de la simulation – ce qui n’était pas possible lors de la simulation précédente.

Résultats

Malgré les récentes baisses de taux d’intérêt, environ 60 % des emprunteurs hypothécaires qui devront renouveler leur prêt en 2025 ou 2026 verront probablement leurs versements augmenter par rapport à décembre 2024. À peu près 75 % d’entre eux détiennent un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans (graphique 2, figure b).

Parmi l’ensemble des emprunteurs hypothécaires au pays, environ le tiers devront faire face à une hausse de leurs versements (graphique 2, figure a). En revanche, près du quart devraient voir leurs versements baisser d’ici la fin de 2026, la plupart d’entre eux détenant un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme.

b. Distribution de l’encours des prêts hypothécaires dont les versements vont augmenter ou baisser d’ici la fin de 2026

Sources : relevés réglementaires soumis par les banques canadiennes et calculs de la Banque du Canada

Autour de 40 % des prêts hypothécaires au Canada sont à taux fixe et assortis d’un terme de cinq ans. Les emprunteurs devant renouveler ce type de prêt en 2026 verront probablement leurs versements augmenter de 20 % en moyenne (graphique 3). Ce groupe devrait connaître les hausses moyennes les plus importantes parmi les emprunteurs qui renouvelleront leur prêt hypothécaire cette année-là.

À l’inverse, les versements des prêts à taux et versements variables ont déjà atteint leur sommet et devraient continuer de baisser, d’après les attentes des marchés à l’égard des taux d’intérêt.

En ce qui a trait aux versements des prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes, les changements anticipés varient grandement :

• Dans le haut de la fourchette, 10 % des emprunteurs qui renouvelleront leur prêt en 2026 connaîtront une hausse de plus de 40 %.
• Dans le bas de la fourchette, le quart des emprunteurs qui renouvelleront leur prêt en 2026 connaîtront une baisse d’au moins 7 %.

Cette grande différence reflète surtout les remboursements de capital que divers emprunteurs ont effectué depuis la souscription ou le dernier renouvellement de leur prêt hypothécaire. Certains emprunteurs ont augmenté le montant de leurs versements mensuels pour s’assurer de continuer à rembourser les intérêts et le capital4. Ainsi, au renouvellement, ils devront faire face à une hausse plus modeste que ceux qui sont en situation d’amortissement négatif, c’est-à-dire lorsque les versements mensuels ne couvrent pas entièrement les intérêts, qui s’ajoutent ainsi au capital.

Les emprunteurs qui ont contracté ou renouvelé un prêt hypothécaire à taux variable et à versements fixes avant mars 2022 – lorsque la Banque a commencé à augmenter les taux – ont, en moyenne, remboursé trois fois le montant de capital requis. De ce groupe :

• environ 80 % ont remboursé plus que ce qui était prévu dans leur contrat
• environ 5 % seulement avaient un solde de capital plus élevé en février 2025 que lors de la souscription ou du dernier renouvellement de leur prêt, ce qui est bien inférieur aux 25 % auxquels nous nous serions attendus en nous basant uniquement sur les informations contenues dans les contrats (graphique 4)

La variation du ratio du service de la dette hypothécaire sera plus grande pour les emprunteurs dont les versements vont augmenter que pour ceux dont les versements vont diminuer5.

• Pour les détenteurs de prêts hypothécaires qui verront une baisse de leurs versements, le ratio médian du service de la dette hypothécaire diminuera de 1,1 point de pourcentage par rapport à la fin de 2024, passant de 19,7 % à 18,6 % d’ici la fin de 2026.
• Pour les détenteurs de prêts hypothécaires qui verront une hausse de leurs versements, le ratio médian du service de la dette hypothécaire augmentera de 2,7 points de pourcentage par rapport à décembre 2024, passant de 15,3 % à 18,0 % d’ici la fin de 2026.

Ces changements anticipés sont fondés sur l’hypothèse que les revenus des emprunteurs n’auront pas changé depuis la souscription ou le dernier renouvellement des prêts.

Cependant, de nombreux détenteurs de prêts hypothécaires qui devront faire face à une hausse de leurs versements en 2025 ou 2026 ont probablement déjà eu des augmentations de revenus, ce qui devrait les aider à composer avec cette hausse. La plupart des emprunteurs ont aussi d’autres options pour y arriver :

• Certains peuvent prolonger la période d’amortissement de leur prêt, une possibilité offerte à beaucoup d’emprunteurs ayant un prêt hypothécaire à cinq ans. Les résultats de notre simulation indiquent qu’environ la moitié des emprunteurs devant faire face à une hausse pourraient maintenir leurs versements au même niveau en prolongeant de cinq ans la période d’amortissement de leur prêt.
• Certains peuvent extraire des liquidités de leur patrimoine foncier comme solution à court terme. De nombreux ménages ont remboursé un montant important du capital de leur prêt hypothécaire au fil des ans et pourraient donc emprunter les fonds supplémentaires nécessaires pour couvrir leurs versements au moyen d’une marge de crédit hypothécaire.

En outre, la plupart des emprunteurs devraient avoir accès à des taux d’intérêt inférieurs à ceux ayant servi à leur test de résistance, d’après la trajectoire des taux attendue par les marchés. En effet, ces emprunteurs ont obtenu leur prêt après avoir été soumis à un test de résistance à un taux d’intérêt d’au moins 200 points de base supérieur à leur taux contractuel.

Conclusion

Nous utilisons un ensemble de données amélioré sur les prêts hypothécaires en cours pour présenter une évaluation à jour des changements potentiels concernant les versements hypothécaires. Cet ensemble amélioré nous permet de mieux saisir les effets des remboursements anticipés sur les hausses futures de ces versements.

Dans l’ensemble, nous ne nous attendons pas à ce que la vague prochaine de renouvellements hypothécaires entraîne une aggravation importante des tensions financières pour les emprunteurs concernés, toutes choses égales par ailleurs6. En effet, la plupart des emprunteurs devraient avoir des revenus plus élevés lors du renouvellement de leur prêt, en plus d’avoir accès à des taux d’intérêt inférieurs à ceux de leur test de résistance. Cela dit, certains emprunteurs dont les versements augmenteront au renouvellement de leur prêt se heurteront à des difficultés. Bon nombre d’entre eux devront adapter leurs dépenses pour couvrir cette hausse. Et certains pourraient avoir de la difficulté à s’acquitter de leurs autres obligations financières.

Références

Al Aboud, O., S. Sheikh, A. Su et Y. Xu. 2025. « Tirer parti d’un nouvel ensemble de données pour mieux connaître les détenteurs de prêts hypothécaires ». Note analytique du personnel 2025-1 de la Banque du Canada.

Murchison, S. et M. teNyenhuis. 2022. « Prêts hypothécaires à taux variable et à versements fixes : les taux limites sous la loupe ». Note analytique du personnel 2022-19 de la Banque du Canada.

teNyenhuis, M. et A. Su. 2023. « L’effet des hausses de taux d’intérêt sur les versements hypothécaires ». Note analytique du personnel 2023-19 de la Banque du Canada.

Notes