Comprendre les coûts de construction des logements

Pour rendre les logements plus abordables, le Canada doit en construire davantage. La politique monétaire peut contribuer indirectement à accroître l’offre de logements, mais elle n’est qu’un des nombreux éléments qui entrent en jeu.

Le Canada a besoin de plus de logements

Presque tout le monde au Canada est d’accord pour dire qu’il faut construire plus de logements. À la fin des années 2010 et au début des années 2020, la croissance démographique a dépassé le rythme de la construction résidentielle. Cette situation a créé une pénurie d’habitations disponibles, ce qui a fait monter les prix pour les propriétaires et les locataires.

De nombreux coûts entrent dans le prix des nouvelles habitations

Les grands projets résidentiels peuvent être longs, complexes et coûteux. Le prix final d’un logement dépend de nombreux facteurs, notamment :

• Les matériaux de construction. Du bois aux fenêtres en passant par les éviers de cuisine, la construction d’un logement nécessite beaucoup de produits et de matériaux. Les perturbations des chaînes d’approvisionnement, le prix du carburant et les droits de douane peuvent faire augmenter ces coûts.
• La main-d’œuvre. Il faut beaucoup d’architectes, d’ingénieurs, d’ouvriers spécialisés et de travailleurs de la construction pour bâtir des habitations à grande échelle.
• Les services municipaux. Les promoteurs doivent payer pour raccorder le terrain aux routes, à l’électricité, à l’eau et aux égouts.
• Les permis et les frais d’aménagement. Les administrations locales imposent des frais d’aménagement pour financer les infrastructures qui desservent les nouveaux logements. Elles délivrent aussi les permis de construire, ce qui peut exiger des rapports d’ingénierie ou des évaluations environnementales.
• Les terrains. Tout projet résidentiel nécessite un terrain. Les promoteurs achètent souvent des terrains et les conservent pendant plusieurs années avant la vente des propriétés. Pendant ce temps, ils paient des impôts fonciers et des frais d’entretien.
• Les bénéfices des promoteurs. Les entreprises qui construisent des logements cherchent à réaliser un profit. Elles assument les coûts de construction dans l’espoir de faire de l’argent une fois le projet terminé et les propriétés vendues.
• Le financement. Les promoteurs empruntent souvent de l’argent pour financer les grands projets de construction. Le taux directeur de la Banque influe sur les taux d’intérêt qu’ils paient sur leurs emprunts. Mais ce n’est pas le seul facteur qui entre en jeu. Les antécédents de crédit de l’entreprise et la viabilité du projet jouent aussi un rôle important. De plus, les prêts bancaires ne sont pas la seule source de financement des projets résidentiels.

Comment les coûts de financement influent sur la construction résidentielle

Les promoteurs financent généralement leurs projets grâce à plusieurs sources : leurs propres fonds, des programmes gouvernementaux, des préventes de copropriétés et des prêts bancaires. Quand les taux d’intérêt sont élevés, il devient plus coûteux d’emprunter à une banque. À l’inverse, lorsque les taux d’intérêt sont plus bas, les coûts d’emprunt diminuent. Les variations du taux directeur peuvent donc influer sur l’ampleur d’un projet ou même déterminer s’il sera réalisé ou non. Cependant, ce taux n’est qu’un facteur parmi tant d’autres qui influencent les décisions des promoteurs.

Le taux directeur agit à la fois sur l’offre et sur la demande de logements

Une forte demande de logements incite les promoteurs à construire. Quand la demande est faible, ils sont moins enclins à lancer de nouveaux projets. Et le niveau de la demande réagit aux variations du taux directeur, car celui-ci influe sur le coût des prêts hypothécaires. Voici comment :

• Quand la Banque abaisse le taux directeur, les taux d’intérêt à court terme baissent généralement aussi. Cela comprend le taux préférentiel, qui sert de référence aux banques pour établir les taux hypothécaires variables. Et quand le coût des prêts hypothécaires diminue, plus de gens sont disposés à acheter un logement, ce qui peut faire augmenter la demande et les prix.
• Quand la Banque relève le taux directeur, c’est l’inverse qui se produit. Les taux d’intérêt à court terme montent et les prêts hypothécaires deviennent plus coûteux. Une hausse des coûts d’emprunt peut rendre l’achat d’une propriété moins abordable, et inciter davantage de gens à choisir de louer. Quand la demande diminue, les prix des logements augmentent moins vite et les promoteurs sont moins enclins à en construire.

Une inflation stable favorise le bon déroulement des projets résidentiels

Au début des années 2020, une forte inflation a touché l’ensemble de l’économie, et pas seulement les consommateurs. Le prix des matériaux de construction et le coût de la main-d’œuvre ont augmenté, ce qui a entraîné une hausse des coûts de construction.

Les grands projets résidentiels peuvent prendre plus de dix ans, et les coûts sont répartis sur de nombreuses années. Qu’il s’agisse de copropriétés de luxe ou d’appartements abordables, les promoteurs doivent être en mesure d’estimer leurs coûts sur toute la durée du projet. Une inflation basse, stable et prévisible facilite cette planification.

Le taux directeur de la Banque agit sur l’ensemble de l’économie. Il ne cible pas des secteurs particuliers, comme le logement, ni des régions précises du pays. La Banque mène la politique monétaire pour l’économie canadienne dans son ensemble. En maintenant l’inflation à un niveau bas, stable et prévisible, elle peut donner aux entreprises et aux ménages la confiance nécessaire pour planifier des projets à long terme, y compris la construction de logements.