Votre taux hypothécaire : de quoi dépend-il?

Voici de quoi dépend votre taux hypothécaire… et pourquoi il peut monter et descendre.

Yang Xu
Yang Xu
Yi Zheng
Yi Zheng

Votre taux hypothécaire : de quoi dépend-il?

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L’achat d’une maison sera sans doute la plus grosse transaction de votre vie. Si vous êtes comme la plupart des gens, vous ne la paierez pas comptant : vous demanderez un prêt hypothécaire qui couvrira la majeure partie du montant de l’achat. Et pendant la durée de ce prêt, vous allez payer beaucoup d’intérêts.

La moindre variation de taux peut grandement changer le montant total que vous débourserez. Il est donc important de comprendre ce qui détermine le taux de votre prêt hypothécaire, même si vous êtes déjà propriétaire.

Beaucoup de facteurs influencent le taux que vous payez.

Certains facteurs ont un effet sur le coût de tous les prêts hypothécaires

On peut comparer un prêt hypothécaire à n’importe quel produit qu’on achète. Toute entreprise qui vend un produit cherche à faire un profit. Le prix qu’elle demande pour ce produit doit donc être plus élevé que ce qu’il lui coûte. C’est la même chose pour le prêteur : il fait un profit sur le prêt qu’il vous accorde parce que vous payez plus d’intérêts (le prix qu’il vous demande) que ce que ça lui coûte pour emprunter cet argent (le coût de financement).

Le coût de financement, c’est ce qui influence le plus votre taux hypothécaire. D’autres facteurs entrent en ligne de compte, comme les frais d’exploitation du prêteur et la somme qu’il lui faut pour couvrir le risque que vous ne remboursiez pas le prêt, mais le coût de financement reste le facteur le plus important.

Alors, qu’est-ce qui détermine ce coût?

La situation économique au Canada et à l’étranger a une grande incidence

Les fonds prêtés par les banques proviennent de déposants et d’investisseurs du Canada et d’autres pays. Ainsi, le coût de financement dépend beaucoup des taux d’intérêt offerts ici et à l’étranger, qui montent et descendent pour diverses raisons.

Une forte croissance économique entraîne une hausse de la demande de fonds

En général, une forte croissance économique fait augmenter les taux, alors qu’une faible croissance les fait baisser. Pourquoi? Parce que quand l’économie est solide, davantage d’entreprises cherchent à obtenir des fonds auprès d’investisseurs pour financer leur expansion. Les prêteurs hypothécaires doivent donc proposer des taux d’intérêt supérieurs aux investisseurs pour les inciter à leur prêter des fonds à eux plutôt que d’en faire profiter une autre entreprise. Quand l’économie tourne au ralenti, c’est le contraire qui se produit.

L’économie mondiale entre en jeu

Beaucoup de banques canadiennes empruntent des fonds dans d’autres pays, en particulier aux États-Unis. Et comme les marchés financiers mondiaux sont interreliés, les taux d’intérêt au Canada sont influencés par ce qui se passe ailleurs. Par exemple, quand les taux à l’étranger ont chuté en 2019, ceux des prêts hypothécaires canadiens à taux fixe de cinq ans ont aussi baissé.

La Banque du Canada a une influence sur les taux d’intérêt

La Banque du Canada, elle aussi, influence les taux d’intérêt, principalement en modifiant son taux directeur.

Le principal objectif de la Banque du Canada est de maintenir l’inflation à un niveau bas.


Quand l’économie va bien, la Banque peut être amenée à augmenter ce taux pour empêcher l’inflation de dépasser la cible. À l’inverse, quand l’économie ralentit, elle doit parfois abaisser ce taux pour éviter que l’inflation tombe sous la cible. Les modifications du taux directeur entraînent des mouvements semblables des taux d’intérêt à court terme, comme le taux préférentiel servant de base aux banques pour établir les taux hypothécaires variables. Ces modifications peuvent aussi avoir des effets sur les taux à long terme, en particulier si on s’attend à ce que le nouveau taux directeur soit maintenu pendant un certain temps.

Par le passé, l’inflation forte et variable diminuait la valeur de l’argent. Pour compenser, les investisseurs demandaient des taux d’intérêt supérieurs. Le coût de financement était donc plus important pour les prêteurs hypothécaires. Mais depuis que la Banque du Canada a commencé à cibler l’inflation dans les années 1990, les taux d’intérêt et l’incertitude liée à l’inflation ont diminué. En conséquence, le coût de financement est maintenant beaucoup plus bas.


Il y a de quoi se poser des questions : alors que la pandémie de COVID-19 se propageait, les banques centrales – y compris la Banque du Canada – ont rapidement réduit les taux d’intérêt pour amortir le choc. Mais les taux des nouveaux prêts hypothécaires, eux, n’ont pas beaucoup diminué, et certains ont même augmenté. Pourquoi?

Il faut garder à l’esprit que c’est le coût de financement du prêteur qui détermine en majeure partie le taux hypothécaire. Le coût de financement a bondi au début de la pandémie en raison de la nervosité des investisseurs. Beaucoup ont tout simplement voulu conserver leur argent vu la grande incertitude qui régnait. Ainsi, le financement qui est normalement facile à obtenir pour les prêteurs n’est devenu disponible qu’au compte-gouttes. C’est ce qui a fait monter le coût de financement, alors même que le taux directeur de la Banque du Canada baissait.

La Banque du Canada a pris de nombreuses mesures pour aider les marchés financiers à mieux fonctionner durant la pandémie, tout comme l’ont fait le gouvernement fédéral et d’autres autorités publiques. Le but est d’alléger les tensions sur les marchés de financement, afin que les prêteurs puissent continuer de fournir du crédit aux ménages et aux entreprises.

Ces mesures comprennent le lancement de programmes visant à s’assurer que les prêteurs peuvent accéder au financement dont ils ont besoin. Grâce à ces actions, le coût de financement a diminué et certains des taux exigés pour de nouveaux prêts hypothécaires ont commencé à baisser.

Rappelons que les taux des prêts hypothécaires existants n’ont pas augmenté pendant la pandémie. Ces prêts ont soit un taux d’intérêt fixe jusqu’à leur prochain renouvellement, soit un taux d’intérêt variable qui a baissé en même temps que le taux directeur de la Banque du Canada.


Le montant que vous débourserez dépend aussi de vous et des caractéristiques de votre prêt

Vos antécédents de crédit et certaines caractéristiques du prêt hypothécaire choisi déterminent le niveau de risque que prend le prêteur. Plus le risque est grand, plus le taux est élevé.

Risque de non-remboursement, ou risque de crédit

Le risque le plus important pour le prêteur est que vous ne remboursiez pas le prêt. Une bonne cote de crédit peut atténuer cette inquiétude, parce qu’elle indique au prêteur que vous avez l’habitude de bien payer vos dettes. Vous pourriez ainsi obtenir un taux d’intérêt plus faible qu’un emprunteur dont la cote est moins bonne que la vôtre.

Si le montant de votre prêt dépasse 80 % de la valeur de la maison, une assurance prêt hypothécaire sera exigée. Toutefois, comme cette assurance protège le prêteur contre le risque de défaut de paiement, vous pourriez obtenir un meilleur taux d’intérêt que si vous optiez pour un prêt non assuré en versant une mise de fonds plus élevée.

Risque de taux d’intérêt

Au Canada, la plupart des prêts hypothécaires sont renégociés tous les cinq ans, mais leur terme peut varier entre six mois et dix ans. Plus vous renégociez souvent, plus vous vous exposez au risque que le nouveau taux soit différent du précédent. Si vous préférez un taux fixe à long terme, attendez-vous à payer pour cette tranquillité d’esprit.

Risque de remboursement anticipé

Le prêteur peut perdre de l’argent si vous remboursez votre prêt hypothécaire à l’avance – c’est ce qu’on appelle le risque de remboursement anticipé. En effet, le prêteur ne pourra pas tirer profit autant que prévu des fonds obtenus, surtout si les taux d’intérêt ont baissé depuis le début du prêt. Par conséquent, un prêt hypothécaire ouvert, qui permet le remboursement anticipé complet, est offert à un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt fermé, qui limite le montant que vous pouvez rembourser par anticipation.

Magasinez!

Vous obtiendrez probablement un taux d’intérêt plus bas si vous faites vos recherches et que vous êtes prêt à négocier. N’oubliez pas que vous pouvez choisir votre prêteur – grande banque, banque régionale plus petite, coopérative de crédit ou entreprise de financement hypothécaire –, à vous de décider.

Homes made with 100 dollar bills

Il peut être très avantageux de magasiner votre prêt hypothécaire.

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