Pourquoi les loyers demandés ont bondi depuis 2021

Le coût des loyers a beaucoup monté ces dernières années au Canada. Les loyers demandés – c’est‑à‑dire les loyers affichés pour des logements vacants – ont fortement augmenté, la demande ayant progressé plus rapidement que l’offre. À mesure que les locataires déménagent et signent de nouveaux baux, les variations des loyers demandés se répercutent progressivement sur les loyers moyens pris en compte dans l’indice des prix à la consommation (IPC).

Environ un tiers de la population est locataire. Mais tous ne sont pas exposés aux mêmes conditions du marché locatif.

Dans beaucoup de provinces, le contrôle des loyers limite les augmentations annuelles pour les locataires actuels. Mais les propriétaires peuvent ajuster les loyers de manière plus importante quand un nouveau locataire emménage dans un logement. Par conséquent, les loyers demandés – soit les loyers affichés pour les logements vacants – peuvent évoluer beaucoup plus rapidement que les loyers moyens payés par l’ensemble des locataires.

La vitesse à laquelle les loyers moyens évoluent dépend en grande partie du taux de roulement, c’est‑à‑dire de la proportion de logements locatifs dans lesquels s’installent de nouveaux locataires au cours d’une période donnée. Comme seulement une petite part des logements change de locataire chaque année, les loyers moyens tendent à évoluer lentement.

Et le rythme de cette évolution se reflète dans l’inflation. La composante « loyer » de l’indice des prix à la consommation (IPC‑loyer) correspond au loyer moyen payé par tous les locataires, et non aux loyers demandés. Ainsi, les variations des loyers demandés ne se répercutent que graduellement sur l’IPC‑loyer, à mesure que de nouveaux locataires emménagent.

Jusqu’à récemment, il n’existait aucune source d’information fiable et à jour sur les loyers demandés. Un nouvel ensemble de données de Statistique Canada vient combler cette lacune et offrir un portrait plus complet des conditions du marché locatif. À l’aide de ces données, j’examine :

• les facteurs à l’origine de la forte hausse des loyers demandés depuis 2021
• les raisons pour lesquelles la croissance des loyers demandés a été inégale d’une ville à l’autre
• comment les variations des loyers demandés se répercutent sur l’IPC‑loyer au fil du temps

La forte croissance démographique a entraîné une hausse des loyers demandés ces dernières années

Le nombre de ménages canadiens a augmenté ces dernières années, sous l’effet d’une forte croissance de la population. Cela a une incidence sur les marchés locatifs, car les loyers demandés sont en partie déterminés par l’équilibre entre le nombre de ménages qui, en temps normal, loueraient un logement et le nombre de logements locatifs disponibles sur le marché. Quand le nombre de ménages locataires augmente plus rapidement que l’offre de logements locatifs, les loyers demandés tendent à monter.

Les coûts de financement peuvent aussi influer sur les loyers demandés en augmentant les coûts d’emprunt pour les propriétaires qui détiennent des prêts hypothécaires. Ces coûts d’emprunt plus élevés sont ensuite généralement répercutés sur les locataires. Des taux d’intérêt plus élevés peuvent également rendre l’accession à la propriété plus coûteuse, ce qui incite plus de gens à opter pour la location. De plus, les coûts de financement et de développement peuvent avoir des répercussions sur l’offre au fil du temps en influant sur la construction de nouveaux logements locatifs. Des facteurs à l’échelle locale, comme la réglementation et les taux de roulement, peuvent aussi avoir une incidence sur les loyers demandés.

Depuis 2021, les loyers demandés ont bondi de plus de 20 % à l’échelle du pays. Qu’est‑ce qui a alimenté cette hausse? Pour le découvrir, j’estime une régression sur données de panel de la croissance sur un an des loyers demandés dans neuf grandes villes, du premier trimestre de 2020 au deuxième trimestre de 2026. Le fait de combiner des données qui sont étalées sur une certaine période pour plusieurs villes nous donne un ensemble d’informations plus riche que si on se concentrait sur l’une ou l’autre de ces variables seule.

Plus particulièrement, je mesure :

• les variations du nombre de locataires – en utilisant une estimation du nombre de ménages locataires dans chaque ville qui tient compte des différences démographiques influant sur la probabilité de louer
• les variations du parc locatif – à partir des changements observés dans le nombre de logements locatifs dans chaque ville, y compris les condos nouvellement construits qui sont loués
• les variations des taux de financement – à partir des fluctuations du taux directeur de la Banque du Canada
• les facteurs propres à chaque ville – qui reflètent les caractéristiques locales durables influant sur les loyers qui ne sont pas directement mesurées dans le modèle
• les facteurs inexpliqués – qui reflètent les fluctuations des loyers demandés que les autres variables n’expliquent pas

Comme le montre le graphique 1, les loyers demandés ont bondi entre 2021 et 2024, surtout à cause de la forte hausse de la demande de logements locatifs. Cette situation découle d’une forte croissance démographique, surtout des groupes les plus enclins à louer, comme les nouveaux arrivants. Parallèlement, l’offre de logements locatifs n’a pas suivi le rythme, ce qui a exercé une forte pression à la hausse sur les loyers demandés. La hausse des taux d’intérêt a été un autre facteur important à l’origine de l’augmentation des loyers demandés en 2022 et en 2023.

Mais les choses ont changé à partir de la mi‑2024. La croissance démographique a ralenti, le nombre de nouveaux arrivants au Canada ayant fortement diminué. Les taux d’intérêt ont aussi baissé par rapport à leur sommet atteint en 2023 et au début de 2024, qui correspondait à leur plus haut niveau des vingt dernières années.

Les hausses des loyers demandés ont été inégales au pays

La majeure partie de cette flambée s’est produite entre la fin de 2021 et la fin de 2023, période durant laquelle les loyers demandés ont fortement augmenté dans presque toutes les grandes villes – notamment à Halifax, à Québec et à Calgary (graphique 2). Depuis, la croissance des loyers demandés a beaucoup ralenti. Dans certains marchés, comme ceux de Toronto et de Vancouver, les loyers demandés ont même diminué.

Les conditions du marché local peuvent aider à expliquer certaines de ces différences régionales. Des études passées montrent que la réponse de l’offre de logements à la hausse de la demande varie d’une ville à l’autre. La réglementation et d’autres contraintes locales en matière d’aménagement peuvent limiter le rythme d’augmentation de l’offre de logements, de sorte que les pressions de la demande se transforment surtout en hausses des loyers demandés. Un exemple récent de la dynamique inverse est Toronto, où les loyers demandés ont baissé depuis la fin de 2023, en partie à cause du nombre croissant de condos disponibles à la location.

Ces différences et ces évolutions récentes sont particulièrement importantes pour les ménages qui font leur entrée sur le marché locatif – un groupe qui comprend généralement les jeunes Canadiennes et Canadiens ainsi que les nouveaux arrivants. Contrairement aux personnes qui louent déjà, ces ménages doivent en général payer des loyers proches des loyers demandés. Donc quand les loyers demandés augmentent rapidement, ce sont eux qui subissent les plus fortes pressions sur l’abordabilité du logement.

Les variations des loyers demandés ne se reflètent pas immédiatement dans la mesure de l’IPC

La rapidité avec laquelle les variations des loyers demandés sont reflétées dans les statistiques officielles sur l’inflation dépend du taux de roulement des logements locatifs. L’IPC‑loyer mesure le loyer moyen payé par les locataires tout en tenant compte des différences de qualité de leurs logements. Il ne mesure pas les loyers demandés qui sont annoncés pour les logements vacants.

Comme seulement une petite part des locataires déménage chaque année, les variations des loyers demandés se répercutent progressivement sur l’IPC‑loyer au fil du temps (graphique 3). À l’échelle nationale, le taux de roulement annuel est d’environ 13 %, mais il varie d’une région à l’autre – allant de 9 % à Toronto à 29 % à Edmonton. Dans les régions où les taux de roulement sont plus bas, il faut généralement plus de temps pour que la variation des loyers demandés se reflète dans les loyers moyens.

Ce décalage a de l’importance pour les décisionnaires. Les variations des loyers demandés peuvent mettre en lumière les pressions inflationnistes sur les marchés locatifs avant que celles‑ci se reflètent pleinement dans l’IPC‑loyer. En surveillant les loyers demandés, il est donc possible de détecter rapidement les changements dans la dynamique de l’inflation liée au logement.

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