La complexité de l’abordabilité du logement

La première sous-gouverneure Carolyn Rogers parle de l’abordabilité du logement. Elle explique pourquoi cet enjeu est si difficile à régler et en quoi le logement représente désormais bien plus qu’un simple lieu où vivre. C’est maintenant une question étroitement liée à la richesse des ménages, à la stabilité financière et à la croissance de l’économie.

La première sous-gouverneure Rogers s’adresse à la Chambre de commerce du Grand Victoria et à la CFA Society Victoria. Lisez le discours complet. Read the full speech.

Le dilemme de l’abordabilité du logement

L’abordabilité du logement est une préoccupation majeure pour la population canadienne, particulièrement pour les personnes qui cherchent à acheter ou à louer un logement.

Quand les prix augmentent, une grande part du revenu des ménages est consacrée au logement, ce qui pèse sur les budgets et laisse moins d’argent pour les autres dépenses. Les prix ont diminué dans certains marchés, rendant le logement plus abordable pour certains acheteurs. Toutefois, cette baisse peut également miner la confiance des consommateurs, réduire la richesse des ménages et ralentir la croissance économique.

Il en résulte un dilemme complexe. Le logement ne sert pas seulement à se loger. Il est aussi maintenant étroitement lié à la richesse et au crédit des ménages, à la stabilité du système financier canadien et à l’activité économique dans son ensemble.

C’est pourquoi il n’existe pas de solution simple au défi de l’abordabilité.

Comment en sommes-nous arrivés là?

Au fil des ans, de nombreuses mesures réglementaires et politiques ont visé à résoudre les problèmes du marché du logement.

Ces mesures ont contribué à rendre le système financier plus résilient face aux risques associés aux prix élevés des logements et à l’endettement des ménages. Cependant, aucune d’entre elles n’a vraiment permis de rétablir l’abordabilité.

Le test de résistance hypothécaire instauré en 2017 en est un bon exemple. Il a aidé à garantir que les emprunteurs pourraient encore faire leurs versements si les taux d’intérêt augmentaient. Il a ainsi offert une certaine protection aux propriétaires et au système financier. Toutefois, il n’a guère amélioré l’abordabilité, puisque les prix des logements ont continué de grimper.

De nombreux facteurs ont contribué à cette situation.

La politique monétaire de la Banque du Canada a joué un rôle. Les bas taux d’intérêt ont soutenu l’économie durant la pandémie et rendu le crédit hypothécaire moins coûteux. Cela a aussi stimulé la demande de logements et fait monter les prix.

Mais la politique monétaire n’est qu’une partie de l’explication.

L’offre de logements n’a pas suivi la demande en raison de la croissance démographique et de contraintes telles que les restrictions de zonage et les limites des infrastructures. De plus, au fil du temps, le logement est devenu un investissement attrayant, et non plus simplement un lieu où vivre.

La maîtrise de l’inflation : notre meilleure contribution

Durant l’examen de notre cadre de conduite de la politique monétaire, nous avons étudié les effets des taux d’intérêt sur le logement ainsi que la façon dont la hausse des frais de logement est mesurée.

Nos recherches montrent qu’il y aurait peu d’avantages à modifier notre façon de mesurer la hausse des frais de logement. De plus, comme le taux directeur est un outil imprécis servant à maîtriser l’inflation dans l’ensemble de l’économie, il ne devrait pas être utilisé pour contrer la hausse des prix des logements. La politique monétaire ne peut ni cibler un seul secteur, ni accélérer la construction résidentielle, ni simplifier l’octroi des permis de construction.

La Banque peut surtout contribuer à l’abordabilité du logement en maintenant l’inflation à un niveau bas et stable.

Des progrès réels en matière d’abordabilité prendront du temps. Il faudra accroître l’offre de logements, améliorer la planification et les infrastructures, et rendre l’économie canadienne moins dépendante de la hausse des prix des logements.